¿Cuándo es conveniente hipotecar un inmueble?

Una hipoteca funciona como una garantía que se otorga, a través de un inmueble, con el propósito de dar respaldo a una deuda de cualquier tipo. De este modo, en caso de que esa deuda adquirida no sea saldada, el acreedor podrá solicitar el embargo, secuestro y remate de dicho inmueble para que, con el dinero adquirido por estas acciones, se pague la deuda.

Siendo así, como la hipoteca funciona únicamente con una garantía (es decir: un contrato accesorio que depende de un contrato principal), las entidades bancarias condicionan estos acuerdos a la oferta del inmueble como garantía del cumplimiento del pago acordado.

Así, tenga en cuenta que hipotecar una casa no es lo mismo que solicitar un crédito hipotecario. El crédito que se adquiere con una entidad bancaria y la hipoteca son distintos, debido a que el crédito es la deuda principal adquirida, mientras que la hipoteca es una simple garantía material. Así, esta garantía se hará efectiva al solicitar el embargo, secuestro y remate.

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Sin embargo, antes de proceder a hipotecar un inmueble, es importante que tenga en cuenta que, como las hipotecas están diseñadas para garantizar deudas propias o ajenas, es posible que pierda el inmueble si la deuda es propia y el deudor no paga. Esto se debe a que quien respalda una deuda ajena debe someterse a la buena fe de quien tiene la deuda principal, por lo que corre el riesgo de que pierda el inmueble si este no paga.

Otro aspecto que debe tenerse en cuenta sobre las hipotecas es que si el valor del remate del inmueble hipotecado resulta superior a la deuda, el excedente le será devuelto a su dueño y no al acreedor.

De este modo, si está considerando la posibilidad de hipotecar un inmueble, considere que esta acción tiene algunos beneficios:

• Las hipotecas suelen utilizarse para comprar otro inmueble.
• Tiene plazos superiores a 10, 15 o 20 años para acceder a cuotas de montos reducidos.
• Tasas de interés fijas durante la vigencia del crédito.
• Los préstamos suelen tener intereses más bajos que otras alternativas financieras debido a que la garantía es un inmueble
• Puedes obtener financiamiento de hasta el 80% del valor del inmueble.

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¿CÓMO CONSTITUIR UNA HIPOTECA?

El artículo 2432 del Código Civil establece que la hipoteca se constituye sobre bienes inmuebles, mientras que el artículo 2443 aclara que la hipoteca solo se puede constituir sobre casas, apartamentos, lotes, etc: “La hipoteca no podrá tener lugar sino sobre bienes raíces que se posean en propiedad o usufructo o sobre naves”.

Así, para constituir una hipoteca, esta debe realizarse a través de escritura pública según lo contempla el artículo 2434 del Código Civil, por parte de cualquier persona que sea capaz legalmente y tenga la propiedad del inmueble en cuestión. Además, la escritura de constitución de la hipoteca debe inscribirse en el Registro de Instrumentos Públicos para hacer efectiva la hipoteca (artículo 2435 del Código Civil).

Los requisitos del solicitante para realizar una hipoteca son:

• Ser mayor de edad.
• Ser dueño legal de un bien inmueble
• Tener certificado laboral no mayor de 60 días.
• Si es dependiente, certificar sus ingresos.
• Si es independiente, presentar documentos de soporte de actividad comercial y documentos tributarios.
• Si es pensionado, presentar certificación de la entidad, desprendibles de los pagos de los últimos tres meses.
• Contar con buen historial crediticio.

Por otra parte, los requisitos del inmueble a hipotecar son:

• Título de propiedad.
• Pago de impuestos municipales y nacionales.
• Certificado de libertad original del inmueble vigente (no mayor a 60 días)
• El inmueble no debe estar hipotecado en otra entidad financiera
• Solicitud de avalúo.
• No puede estar en construcción.
• Algunas entidades financieras solicitan que el inmueble debe contar con un seguro de vivienda.

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¿CÓMO EXTINGUIR UNA HIPOTECA?

Respecto a la extinción de la hipoteca, el artículo 2457 del Código Civil señala:

“La hipoteca se extingue junto con la obligación principal. Se extingue, asimismo, por la resolución del derecho del que la constituyó, o por el evento de la condición resolutoria, según las reglas legales. Se extingue, además, por la llegada del día hasta el cual fue constituida. Y por la cancelación que el acreedor acordare por escritura pública, de que se tome razón al margen de la inscripción respectiva”.

Esto significa que la hipoteca se extingue cuando la obligación que está garantizada es cumplida, es decir, cuando la deuda es pagada en su totalidad.

Sin embargo, a pesar de que la hipoteca se extingue cuando finaliza la obligación o contrato principal, a nivel formal es necesario deshacerla de la misma forma en que se suscribió: mediante escritura pública de cancelación de hipoteca, la cual también debe ser inscrita en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos.