Vivienda en arriendo: ¿cómo terminar anticipadamente un contrato de arrendamiento?

El arrendamiento de inmuebles en Colombia cuenta con una serie de normas que buscan proteger tanto al arrendador como al arrendatario, por lo que los contratos deben dejar claras las reglas, así como los derechos y deberes adquiridos.

Con frecuencia, las personas que habitan en un inmueble en arriendo se ven en la necesidad de terminar antes de tiempo el contrato de arrendamiento, ya sea porque irán a vivir a otro inmueble o por asuntos de fuerza mayor. O, en caso inverso, si el propietario de un inmueble que ha arrendado necesita disponer de él (ya sea para venderlo u ocuparlo), también necesita poner fin a dicho contrato.

En la ley colombiana, se contempla que la causa más común para dar por terminado un contrato de arrendamiento es cuando se cumple el plazo, pero también existen otras causales justificadas que pueden producirse tanto por parte del arrendador como del arrendatario.

En todo caso, si el contrato se da por terminado, es necesario que el arrendatario dé al inquilino un preaviso de tres meses en el caso de vivienda o de seis meses en inmuebles comerciales.

¿Cómo terminar anticipadamente un contrato de arrendamiento?

La Ley 820 de 2003 establece una serie de causales por las que ambas partes (arrendador y arrendatario) pueden terminar un contrato de arriendo de vivienda anticipadamente.

Algunas de ellas son las siguientes:

• Incumplimiento del contrato.
• El arrendador necesita el inmueble para vivir.
• La vivienda se va a vender.
• Se llevarán a cabo reparaciones a gran escala.

¿Se debe pagar una multa por terminar anticipadamente un contrato de arrendamiento?

Para el arrendamiento de vivienda, en caso de que no se cumpla con el preaviso que contempla la ley, la multa corresponde a tres canones de arrendamiento.

En cuanto a los inmuebles comerciales, a pesar de que no existe una sanción determinada, es preciso revisar lo pactado por las partes en el contrato.

¿Cuándo asume el arrendatario los arreglos de un inmueble?

La responsabilidad de arreglar un inmueble en arriendo recae sobre el arrendatario en caso de que haya daños distintos al deterioro por el paso del tiempo o uso normal. Así, si usted recibió el inmueble pintado, pero, por ejemplo, dañó o rayó las paredes, esto representa un uso anormal y, por lo tanto, está obligado a “efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias”.

Estos arreglos para mantener el inmueble en el mismo estado en el que se recibió se conocen como reparaciones locativas y el artículo 1998 del Código Civil dispone lo siguiente:

• “El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que, según la costumbre del país, son de cargo de los arrendatarios y, en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc”.

¿En qué casos se encarga el arrendador?

Por otra parte, la norma también advierte que el inquilino no es responsable de “los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción”.

Para estos casos, el artículo 1993 indica que el arrendador está obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas “que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad”.