Casos en que las mejoras locativas de casa van por cuenta del arrendador o el arrendatario

Según la Ley 820 de 2003, que regula los arrendamientos de vivienda urbana en nuestro país, las mejoras locativas de un inmueble arrendado pueden ser responsabilidad del arrendador o del arrendatario, dependiendo del tipo de mejora y las circunstancias bajo las cuales se realicen. La ley diferencia entre mejoras necesarias, útiles y voluptuarias, lo que determina quién debe asumir el costo.

Las mejoras necesarias son aquellas que deben hacerse para conservar la vivienda en condiciones habitables, seguras y en buen estado para su uso. Ejemplos incluyen reparaciones estructurales, reparación de techos, tuberías, sistema eléctrico, o cualquier otro daño que impida el uso normal de la vivienda.

En este caso es el arrendador el responsable directo de realizar y pagar este tipo de mejoras, ya que debe garantizar que la vivienda esté en condiciones adecuadas para ser habitada durante todo el tiempo que dure el contrato.

Si el arrendador no realiza las mejoras necesarias, el arrendatario podría realizar las reparaciones y luego deducir su costo del canon de arrendamiento, previa autorización o acuerdo.

En el caso de las mejoras útiles, que son aquellas que aumentan la utilidad o funcionalidad de la vivienda, pero que no son estrictamente necesarias para habitarla como por ejemplo, instalar más enchufes eléctricos o mejorar el sistema de ventilación, la responsabilidad corre por cuenta del arrendatario, si ha decidido realizarlas para mejorar su tiempo y habitabilidad de la casa.

Si las mejoras son acordadas previamente y aprobadas por el arrendador, podría llegarse a un acuerdo sobre la forma de compensación, ya sea por una deducción en el arriendo o el reembolso al finalizar el contrato. Sin embargo, no existe una obligación del arrendador de compensar estas mejoras si no se ha pactado previamente.

Las mejoras voluptuarias son aquellas que se realizan por razones estéticas o de lujo, pero que no aumentan la funcionalidad de la vivienda ni son necesarias para su conservación. Estas pueden ser la instalación de elementos decorativos o el cambio de acabados por preferencias personales del arrendatario y es por eso que este último es el responsable de realizarlas bajo su responsabilidad de costo y riesgo.

El arrendador no está obligado a compensar o reconocer estas mejoras cuando finalice el contrato de arrendamiento. Además, el arrendatario debe obtener la autorización del arrendador antes de realizar cualquier cambio que altere el estado original del inmueble.

Es importante que cualquier acuerdo relacionado con las mejoras locativas esté por escrito en el contrato de arrendamiento o en una adición al mismo, para evitar malentendidos y asegurar la correcta interpretación de la ley.