Vivienda en arriendo: ¿la pintura del inmueble la paga el dueño o el inquilino?

En Colombia, el arrendamiento de inmuebles cuenta con normas que buscan proteger tanto al arrendador como al arrendatario, por lo que los contratos deben dejar claras las reglas, así como los derechos y deberes adquiridos.

El objetivo de estas disposiciones es resolver confusiones relacionadas, por ejemplo, con la responsabilidad sobre los arreglos y reparaciones dentro del inmueble arrendado. ¿Quién debe asumir estos costos?

El Código Civil y la Ley 820 de 2003 establecen que el arrendador debe entregar el inmueble en condiciones óptimas para que el arrendatario lo pueda ocupar. Entre tanto, el inquilino debe encargarse de garantizar que el lugar se mantenga en buen estado.

Adicionalmente, el artículo 2029 del Código Civil, el cual establece las obligaciones especiales del inquilino, precisa que este debe cumplir con lo siguiente:

1. Conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y cañerías, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen.
2. Reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques.
3. Mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras.

Según establece este mismo artículo al final, “Se entenderá que ha recibido el edificio en buen estado, bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario”.

El siguiente artículo, el 2030, aclara que el inquilino también tiene la obligación de “mantener las paredes, pavimentos y demás partes interiores del edificio medianamente aseadas”, así como también debe garantizar que los pozos, acequias y cañerías estén limpios, y deshollinar las chimeneas.

“La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos dará derecho al arrendador para indemnización de perjuicios, y aún para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves”, agrega el artículo.

¿Cuándo asume el arrendatario los arreglos de un inmueble?

Teniendo en cuenta lo anterior, la responsabilidad de pintar un inmueble en arriendo recae sobre el arrendatario en caso de que haya daños distintos al deterioro por el paso del tiempo o uso normal. Así, si usted recibió el inmueble pintado, pero, por ejemplo, dañó o rayó las paredes, esto representa un uso anormal y, por lo tanto, está obligado a “efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias”.

Estos arreglos para mantener el inmueble en el mismo estado en el que se recibió se conocen como reparaciones locativas y el artículo 1998 del Código Civil dispone lo siguiente:

• “El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que, según la costumbre del país, son de cargo de los arrendatarios y, en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc”.

¿En qué casos se encarga el arrendador?

Por otra parte, la norma también advierte que el inquilino no es responsable de “los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimos, o de fuerza mayor, o de caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construcción”.

Para estos casos, el artículo 1993 indica que el arrendador está obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas “que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad”.

¿Qué pasa si no se ponen de acuerdo?

En caso de que arrendador y arrendatario no alcancen un acuerdo acerca de quién debe asumir una reparación, es necesario que acudan a un centro de conciliación autorizado.

En estos casos, es frecuente que acuerden dividirse el costo de la mano de obra y los materiales.