Las personas que adquieren en arriendo un inmueble en Colombia tienen ciertos derechos, que emanan de la relación constituida en el momento de firmar un contrato y realizar el pago de un canon mensual. Estas garantías que debe recibir el arrendatario están relacionadas con el pleno disfrute del espacio por el cual se está pagando, en condiciones adecuadas de seguridad, limpieza y funcionamiento estructural.

En ese orden de ideas, aquellas reparaciones que se requieren para que el inmueble siga siendo usado y se mantenga en buenas condiciones, como lo podrían ser el arreglo de filtraciones de tuberías internas, corresponden por ley al arrendador, según indica la página web del MinJusticia.

Esto a diferencia de las reparaciones denominadas locativas, las cuales se deben realizar al momento de entregar el inmueble arrendado, para garantizar que se encuentra en las condiciones en las que se recibió.

Cabe destacar que, aunque la ley tiene precisiones específicas en este campo, asimismo brinda la oportunidad para que las partes firmantes del contrato puedan modificar responsabilidades relacionadas, por ejemplo, con el buen estado del inmueble, por lo cual, recomienda el blog legal Gerencie, siempre revisar individualmente cada contrato de arrendamiento para tener claridad con la estipulación de responsabilidades.

¿Qué hacer si la inmobiliaria no quiere responder por los arreglos?

En el caso en el que arrendatario, así sea una persona natural o una inmobiliaria se niega a realizar las reparaciones que le corresponden la ley contempla varias opciones para el arrendatario:

Descontar el valor de las reparaciones

Una de las primeras opciones que tiene un arrendatario en Colombia, ante el incumplimiento en la realización de reparaciones indispensables no locativas, es realizar estos arreglos por su cuenta y cobrar, o descontar el valor al arrendador.

“Tales descuentos en ningún caso podrán exceder el treinta por ciento (30%) del valor de la misma (renta); si el costo total de las reparaciones indispensables no locativas excede dicho porcentaje, el arrendatario podrá efectuar descuentos periódicos hasta el treinta por ciento (30%) del valor de la renta, hasta completar el costo total en que haya incurrido por dichas reparaciones”, precisa la Ley 820 de 2003 al respecto.

Dice la ley que en el caso que el arrendador incumpla con el cubrimiento del costo total de las reparaciones indispensables, el arrendatario podrá ejercer el derecho de retención, el cual impide que sea “privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiere asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador”.

Acudir a un juez

Indica la inmobiliaria Metro Cuadrado que, para este tipo de instancias, se puede acudir a un juez, con el propósito de obtener una orden judicial “que disponga al arrendador la reparación del daño y/o el pago de los gastos en que incurrió el arrendatario al repararlo”.

Esta declaración judicial también le servirá en el caso en que se requiera realizar la terminación del contrato por justa causa, debido a que el arrendador, bien sea una persona natural o una inmobiliaria, estaría denegando los derechos básicos del arrendatario, según dispone la normatividad en Colombia.

Otras resoluciones que puede emanar de un proceso judicial incluyen, por ejemplo, la reducción del precio de renta del inmueble.

Acudir a la Secretaría de Hábitat

De acuerdo a Metro Cuadrado, la oficina de la Subdirección de Investigaciones y Control de Vivienda, entidad adscrita a la Secretaría del Hábitat, debe realizar el control y vigilancia de los contratos de arrendamiento, entre otras funciones devenidas de la renta de vivienda.

Este ente deberá, además, encargarse de realizar las investigaciones y posteriores sanciones, a las que haya lugar.